相続トラブルの多くは「不動産」が関係してきます。中でも、相続財産額における不動産の問題が紛争の主要な争点であるケースが一般的です。特に賃貸マンション、賃貸アパートなど収益不動産の場合、相続人間でその適正時価の評価額につき合意が得られないことも多いと思われます。特に長崎市内においては、ご自身の居住部分を含めて、賃貸マンションやアパートとすることも多く存在するため、そこにお住いの方がお亡くなりになると、深刻な相続問題が発生してしまいます。

相続トラブルともなれば、生まれて初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合、複数の法的トラブル（不動産の評価の問題、賃料収入の分配や不動産の管理方法など）が同時に発生するため、これらに対応するため同時並行で法的手続を進めていく必要があります。

収益不動産の評価額はポイント

まずは、収益不動産の評価調査をすることが必要です。

収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、収益価格（収益利回り）をベースに評価額を算定されることも多くあります。評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。

収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかも検討する必要があります。

収益不動産をめぐる相続トラブル

遺産分割

遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。将来の管理・修繕費用も収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。

しかし、遺産分割においては、収益不動産の評価方法に争いが生じやすく、この評価方法をめぐり、相続人間で激しい議論がなされることになります。

① 収益不動産の評価（時価）と相続税申告評価が乖離している

収益不動産を相続する場合相続税申告をすることが必要な場合が多いです。相続税申告評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されています。

その結果、収益価格ベースで算定した価額との間に相当の開きが発生する場合があります。

② 収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している

収益不動産に融資・保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。

収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、その不動産を取得させるという解決策もあります。この場合にも不動産の評価をどのように評価するかは大きな問題となります。

評価でもめる場合には、時間がかかりますが、遺産分割調停で話し合い、話し合いがまとまらずに審判までいって、裁判所で鑑定してもらわざるを得ないような場合も出てきます。

遺産分割以外

① 収益物件の管理・賃料回収を遺産分割をすすめながら同時に行う必要がある

相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益不動産は相続人全員で共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。また、その管理（固定資産税の支払い等）や修繕にかかる費用も共同で負担すべき（法定相続分に応じた負担）ということになります。

ただ、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなることがあります。この場合でも賃料は継続的に発生しますから賃料の振込口座をどうするか、だれが管理するのか等が実務的には大きな問題になります。不動産業者に管理してもらっていた場合も、既に発生した賃料の精算問題が出てきます。

不動産業者の査定をそれぞれの相続人が行い、不動産の評価額を一致させるか、費用が掛かっても不動産鑑定士に依頼して価額を出してもらうかして、価額の問題を決着させたうえで、その不動産を誰に取得させるかを話し合った方が早いと思われます。

県外にいる相続人と実際に管理している相続人がいる場合には、後者が取得することが多いでしょうし、収益物件の一部に相続人が居住しているときには、その相続人が取得を希望することが多いといえます。

また、評価が高額になる場合には、代償金の準備ができず、売却する場合もあります。

様々なケースが考えられますので、収益物件の相続でお悩みの方はぜひ相続案件の解決が豊富な弁護士法人ユスティティアにご相談下さい。

② 相続税等の税務申告・納税のための協議が必要

相続税の基礎控除額を超える遺産相続をされた場合（３０００万円＋６００万円×法定相続人の数が基礎控除額です）には、相続税の申告・納税を行う必要があり、原則、相続開始から１０か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。

しかし、遺産である預貯金を解約・払い戻しするためには相続人全員の協力が必要であり、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要があります。一般的には、遺産に含まれる預貯金が原資として納税資金となります。相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難です。

実務上は、法定相続分で準確定申告をしておき、その後遺産分割協議をすすめるというのが一般的です。この場合には、税理士をご紹介いたします。

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