遺産のアパートの評価額について納得できない。
１ 税理士が算出した評価額
相続税申告書において、税理士さんが計算した申告書の評価額は、一般的に時価より低額です。遺産のアパートを取得しようする相続人はこの評価を根拠にして主張します。
２ 不動産業者による査定
それ以外の相続人で評価額が高いと考える場合には、一般的にはまず不動産業者に査定してもらうことが多いです。しかし、その査定額の正確性には疑義がある場合がありますので、きちんとチェックする必要があります。
（１）居住用不動産の場合
例えば、通常の居住用不動産であれば、路線価や公示価格から土地の値段を計算し、建物の固定資産評価額を加算して、時価と考えます（これを「積算価格」といいます）。
（２）収益不動産の場合
収益不動産の場合は、積算価格に年間収益を期待利回りで割って、収益価格を計算して、積算価格も勘案して時価を計算することもあります。
（３）不動産の有効利用できていない場合
商業地でありながら２階建の文化住宅が建っているような不動産の有効利用できていない場合には、収益価格は安くなります。しかし、賃借人に退去してもらい、土地を売却すると高値で売れますので、積算価格と収益価格をどの程度勘案するかが問題となり、評価をめぐって対立が生じやすいです。
（４）不動産業者の査定で決まらない場合
不動産業者の査定で決まらない場合は、不動産鑑定士による鑑定書を作成してもらって、価格についてのすり合わせをして価格を決定し、決まった金額を前提に遺産分割協議をすることもあります。
それでも難しい場合は、遺産分割調停を申し立て、調停の中で裁判所の選任した不動産鑑定士による鑑定をして裁判所が判断することもあります。但し、鑑定には費用が掛かりますので、鑑定をせずに簡易な方法で価格を合意する例は実務上は多く存在しています。
３ 弁護士法人ユスティティア森本綜合事務所へご相談ください
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