共同住宅（マンション、アパート等）が遺産に含まれていて、是非とも取得したい。
１ 共同住宅（マンション、アパート等）の評価額
（1）「居住用物件」と「賃貸物件」
自宅として使用する居住用物件（自用地）と投資用の賃貸物件は、その用途により区別されます。自宅として使用しない共同住宅（マンション、アパート等）は、「賃貸物件」です。
（2）自宅として使用しない共同住宅（マンション、アパート等）の評価額
不動産の相続税評価額は国税庁が定める路線価などをベースに、地形や構造などそれぞれの不動産がもつ個別性を考慮して計算されます。国税庁の「財産評価基本通達」に具体的に定められています。
不動産の相続税評価額は、居住用物件でも賃貸物件でも一般的に時価よりも低くなります。遺産は現預金で保有しているよりも不動産を購入する、遊休不動産(空き家等)はマンションやアパートなどの賃貸物件にするといったことが相続対策として有利であるとされているのはこのためです。
２ 自宅として使用しない共同住宅（マンション、アパート等）を相続するには
（1）賃貸アパート・マンションのローン等の残債務の有無などを確認
相続対策の一環として、被相続人が金融機関からの借入れによって賃貸物件を購入している場合があります。この場合は、以下の点を確認しておくべきです。
① 金融機関の口座からローンなどの引き落としの有無及びその金額
② 金融機関との金銭消費貸借契約書（ローン契約）の有無及びその内容
③ 現時点でのローンの残高と物件のおよその時価
④ 登記簿謄本上、賃貸物件に抵当権は設定されているか及びその内容
③の物件のおよその時価額がローン等の残高より高ければ、その不動産はプラスの財産なので、不動産を取得することにはまったく問題がないと思います。
その不動産のおよその時価額よりもローン等の残債務の額が大きい場合は、その不動産はマイナスの財産となります。この場合、その不動産を取得してもローンを支払っていってまで取得する価値があるかを考慮する必要があります。将来的な家賃収入と修繕などの費用負担などを計算して総合的に検討する必要があります。
場合によっては、その不動産の取得をあきらめるという選択もありえますし、善滞在の遺産との兼ね合いでローンの負担が多ければ、相続放棄までしてしまうことも考えなくてはいけません。
（2）遺産分割協議で共同住宅（マンション、アパート等）の取得者を決める。
遺産分割協議とは、被相続人の遺産（相続財産）について、「相続人のうち誰が・相続遺産のうち何を・どのくらいの割合」で相続するのか、相続人どうしで話し合いのうえ決定することです。遺言書が存在しない場合には、遺産分割協議を法定相続人全員で行う必要があります。
遺産分割協議が成立したら、その合意内容をまとめた「遺産分割協議書」を速やかに作成します。そこで決まった取得者が相続登記をするために「遺産分割協議書」の作成は必要です。この遺産分割協議書を作成するためには、法律専門家である弁護士の関与が望ましいです。
（3）相続発生後の賃料の帰属
→Ｑ３をご参照ください。
（4）共同住宅（マンション、アパート等）の登記名義の変更
遺産分割によって相続した相続人が登記名義を被相続人から相続人に変更します。これが「相続登記」です。せっかく取得したのに、ほかの相続人によって持分が処分されたり、債権者に差押えられたりしても困るので、できるだけ速やかに登記をしておくことが望まれます。
（5）共同住宅（マンション、アパート等）に関する各種保険の承継
被相続人が賃貸物件にかけていた火災保険や地震保険などは、被相続人名義で契約されていたはずです。保険会社に連絡をして、契約内容を変更したり、契約をし直す必要があります。
また、契約の内容によっては、解約返戻金が存在し、その保険が遺産であり、遺産分割の対象財産であるということもありますので必ず確認しましょう。
（6）賃貸借契約の承継
所有者が相続人に変更された場合、賃借人（借主）に告知しておくべきです。家賃が振り込みの場合には新たな振込先を知らせる必要があります。
もともとの賃貸借契約の内容も確認しておくべきです。賃貸借契約締結時に賃借人から敷金を預かっていた場合には、その敷金は今後賃貸借契約が終了した際に賃借人に返還しなければならないので、それは遺産としては債務としてマイナスとして計上すべきですので、その点も遺漏がないようにしなければなりません。
３ 共同住宅（マンション、アパート等）の相続で発生しがちなトラブル
（1）共同住宅（マンション、アパート等）の収益性と修繕について
築年数が古い賃貸物件は、入居者の人気がなくなり、家賃は安くなりやすく収益性は落ちます。他方で、修繕費用が発生するというコスト負担の問題があります。
したがって、この点を見据えて取得するかどうかを検討する必要があります。
（2）共有名義で取得することについて
遺産分割であえて相続人の共有名義にしておくこともあります。相続人が仲がいいときは問題ありませんが、不仲になった時に、家賃の分配や不動産の売却を巡って紛争になることがありますので、共有名義にする際には将来の紛争も考えてできるだけ避けるべきです。
また、相続発生時の共有者が死亡し、それぞれの相続人が新たな共有者となるような相続が繰り返されていくと、世代交代が進むにつれてより複雑な権利関係になります。
後の世代のことを考え、共有による相続は避けることをおすすめします。
４ 弁護士法人ユスティティア森本綜合事務所へご相談ください
賃貸物件を相続するためには専門的知識を要する複雑な手続が必要で、相続人にとっての負担も非常に大きいものです。したがって、不動産の相続関連の手続は可能な限り、弁護士に任せるべきです。弁護士法人ユスティティア森本綜合法律事務所にご依頼いただげれば、不動産業者をご紹介のうえ、不動産取得についての利害得失のシミュレーションを検討していただくことができますので、手続の全体をご安心してご依頼いただけます。
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