遺産の中に市街化調整区域にある不動産が含まれ、高すぎる（又は安すぎる）評価での分割を提案されている。
１ 市街化調整区域の不動産は相続するべきか
相続した市街化調整区域の不動産は相続すべきでしょうか。
市街化調整区域では、一定の例外を除いて、知事又は市長の許可がなければ建築物の新築、改築及び用途の変更ができません（長崎市、佐世保市及び諫早市については、知事に代わり市長が許可します。）。都市計画法上の制限を受けています。
都市計画法第29条では、例外的場合として次のようなことを定めています。
① その区域が市街化調整区域の指定を受けたときに既に存在していた建物を、増改築する場合（用途変更は不可）。
② 農林漁業を営む方のための住宅や農林漁業の器具を収納する倉庫を建築する場合。
また、許可を受けた建築物は、許可を受けた目的（用途）以外の目的で使用することができません。
このようなことからすると、相続するメリットはあまりなさそうです。
しかし、市街化調整区域の不動産は、固定資産税があまり高くないため、とりあえず相続して所有しておくことが考えられます。時間が経過すれば市街化区域に見直される場合もありますし、全く利用価値がないわけではないからです。
２ 市街化調整区域の不動産の評価
市街化調整区域の不動産は、市街化区域の不動産に比べ安く評価されます。
市街化区域の不動産同様に評価できないので、固定資産税評価額（固定資産税の課税通知書の評価）や固定資産評価の倍率評価額（相続税の評価額）を参考に双方譲歩して価格合意して、争点を減らす方向で協議すべきです。
３ 弁護士法人ユスティティア森本綜合事務所へご相談ください
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