不動産の相続を避け、故人の他の相続財産を相続したい方へ
・故人が持っていた金融資産は相続したいが、故人が保有していた不動産の相続はお金で精算してほしい
・故人が農業従事者のため、相続財産に農地が多くあるが自分は農家ではないので管理できない
・故人が持っていた不動産を有効に活用することが困難なので売却を考えたい
・相続人間で不動産を誰が相続するかで話がまとまらなくて困っている
上記のような故人が残した遺産の分け方をめぐって、多くの相続トラブルが起こっており、当事務所の弁護士に多くの方がご相談にお越しになります。
目次
不動産を相続したくない場合の遺産分割交渉のポイント
故人が残した相続財産の中で、不動産の相続をなるべく避けたい場合があります。
例えば、立地が悪い土地や管理が難しい建物などが考えられます。
これらの不動産の相続を避けるためには、遺産分割交渉におけるポイントをご紹介いたします。
基本的には、不動産取得を希望される場合と変わりはありません。
不動産の評価について
まずは、不動産の評価です。
相続すべき不動産をいくらと評価するか、意外と難しい問題です。
①時価、②相続税評価額、③固定資産税評価額の３つがあります。
①の時価は取引額です。
正確には不動産鑑定士の鑑定が必要ですが、鑑定の費用が高くなりますし、相手がそこで鑑定してもらった評価に同意するかという問題もあります。
不動産業者に簡易に査定してもらうこともいい方法です。これについても簡易な評価のため、お互いに別々の不動産業者で査定しあって、金額がまとまらないという問題もあります。
②は相続税の評価額です。
相続税のかかるケースでは、税理士さんが相続税評価を出していますから、それを参考にする方法です。
路線価があるところでは路線価を基準に、路線価がないところでは固定資産評価額の倍率方式を基準に土地の値段を決めることが多いです。
③は固定資産税評価額です。
固定資産税の評価の基準ですので、①～③の中では一般的なケースでは一番安くなります。
だいたい、時価の７割くらいといわれています。
不動産取得希望の場合と異なり、不動産の取得は希望せずお金をもらうだけですから、①の方法によることが多いかと思いますが、相手方の代償金支払い能力の問題もありますので、交渉次第では評価方法は変えざるを得ない場合もあります。
具体的な相続分の算定
次に、法定相続分を特別受益と寄与分で修正して、具体的な相続分がいくらになるかを確定する作業が必要です。
相続人であっても特別受益に含まれるのが亡くなる１０年前に限定されましたので、以前よりは確定はしやすいかもしれませんが、相手が認めないことが多いので、特別受益や寄与分の主張がある場合には、調停、審判まで見据えて交渉することが必要です。
代償金の支払
上記作業を経て、具体的な相続分に応じた代償金の支払いをしてもらうことが必要となります。
相手方が代償金を支払えないときや、不動産取得希望者が存在しないときには、不動産を売却するかどうかを検討しなければならないときもあります。
この場合、買った時の値段よりも高く売るときには譲渡益に対して課税されますので、実際の手取り額は代償金の額よりも少なくなる場合が多いです。
売却も難しい不動産で、相続人の中に取得希望者がいない場合には解決が困難になります。
誰ももらいたくないし、売れもしないということが客観的に明らかな場合には負の遺産ですので、評価を０にして誰かに引き取ってもらうという方法もありますし、実際にそのような解決方法をとることも多いです。
このように、状況に応じて選択肢が変わっていきますので、弁護士にご相談ください。
山林・農地が相続財産にある場合の相続について
故人が残した相続財産の中に山林・農地が含まれる相続でお困りの場合は、特に弁護士に遺産分割の内容や交渉についてご相談・助言をいただけるようご依頼いただくことが望ましいと考えられます。
その理由として、山林・農地は評価額が低く、また売却が難しいため、換価分割が難しいからです。
農地については、仮に宅地転用できるとしても、そのための農業委員会の手続が必要になります。農家でない限り、農地を相続しても有効活用できない場合が多く、固定資産税等の税金の支払（金額は多くはありませんが）や農地としての管理が大変になります（農家を営む誰かに耕作してもらうなど）。
したがって、このようなタイプの不動産の相続を避けたい、とお考えの場合には弁護士によるアドバイスを受けたほうが良いのはいうまでもありません。
当事務所では、弁護士歴２５年以上、解決・相談事例３００件以上の経験から、このような遺産分割問題の解決は、弁護士が関わることで実現できる可能性があります。
また、当事務所の弁護士は、遺産分割問題の対処として、調停・審判といった裁判所に出向いて解決する方法に限らず、可能な限り相手方との交渉による解決を第一とし、ご依頼者様の希望を実現できるように努め、早期に解決に導くサポートをさせていただきます。まずは一度、ご相談ください。
当事務所に寄せられた相談事例
・故人が住んでいた実家には長男夫婦が住んでいるので、それ以外の預貯金を相続にしたい
・遠方に住んでいる農家の伯父が亡くなったが、自分は農業をしていないため、どのようにすればよいのか相談したい
上記のようなご相談に、弁護士歴２５年以上（または解決・相談事例３００件以上）の相続に強い弁護士が、ご相談者様の立場に立って、希望を実現できるように努めさせていただきます。
当事務所のサポートについて
当事務所では、故人の相続財産から、不動産を相続せず、故人の預貯金などの他の相続財産を相続したいとお考えの方に、弁護士より最適なサポートを提供させていただいております。
初回３０分無料相談
当事務所では、相続の相談について、初回30分を無料とさせていただいております。
不動産の相続を避けるかたちでの相続財産の遺産分割について、あなたの不安点を親身にヒアリングさせていただき、弁護士が相続の不安点を解消できるように、ご提案させていただきます。
気になることや不安なことがあれば、ささいなことでもお気軽にご相談ください。
遺産分割サポート
不動産の分け方について、あなたのご希望をお伺いしたうえで、ご希望を実現するお手伝いをさせていただきます。
相続財産の分け方を相続人同士で協議する遺産分割について、交渉や法的手続のプロフェッショナルである弁護士がサポートいたします。
具体的には、遺産分割に関する書類作成や遺産分割の交渉をあなたに代わって進める代理人の依頼、調停や審判に進展してしまった場合の代理人の依頼を、弁護士歴２５年以上、解決・相談事例３００件以上の相続に強い弁護士がお受けいたします。
※遺産分割協議から調停・審判に進展した場合、追加で着手金（ご依頼いただいた際にいただいている前金）をいただいております。
弁護士への相続の相談をご検討されている方へ
お早目に弁護士に相談いただくことで、相続や遺産分割問題について、あなたのご希望に可能な限り応えられる解決を実現する可能性が高まります。
また、遺産分割協議の段階で弁護士に交渉をご依頼いただくことで、比較的短期間で解決に進められる可能性が高まり、あなたの貴重な時間が奪われずに済み、またご家族・ご親族間の関係性も悪化させずに済むことが多いです。
上記のような理由から、「遺産分割協議が進まないな」「自分が進めたい遺産相続が進められなさそうだな」と少しでも思ったタイミングで弁護士への相続の相談をおすすめしております。
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この記事を担当した弁護士
弁護士法人ユスティティア 森本綜合法律事務所
所長弁護士 森本 精一
専門分野
相続、離婚など家事事件、交通事故被害者救済、企業法務
経歴
昭和60年に中央大学を卒業、昭和63年司法試験合格。平成3年に弁護士登録。
平成6年11月に長崎弁護士会に登録、森本精一法律事務所（現弁護士法人ユスティティア 森本綜合法律事務所）を開業。長崎県弁護士会の常議員や刑事弁護委員会委員長、綱紀委員会委員を歴任。平成23年から平成24年まで長崎県弁護士会会長、九州弁護士会連合会常務理事、日弁連理事を務める。平成25年に弁護士法人ユスティティアを設立し現在に至る。
現在も、日弁連業務委員会委員や長崎県弁護士協同組合理事などの弁護士会会務、諫早市情報公開審査委員委員長などの公務を務めており、長崎県の地域貢献に積極的な弁護士として活動している。
相続問題解決実績は地域でもトップレベルの300件を超える。弁護士歴約30年の経験から、依頼者への親身な対応が非常に評判となっている。
