故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ
・故人が所有していた賃貸マンションや賃貸アパートを自分が相続して家賃管理しながら生活したい
・自分の収入源として、故人が所有していた土地を有効活用して賃貸マンションや賃貸アパートを建てたい
・他の相続人が自分の管理していた故人名義の賃貸マンションや賃貸アパートを管理した上、遺産分割で自分のものととして取得しようとしている
上記のような不動産の遺産分割をめぐって、多くの相続トラブルが起こっており、当事務所の弁護士に多くの方がご相談にお越しになります。
目次
収益不動産の遺産分割交渉のポイント
故人が残した相続財産の中で、預貯金や居住用不動産の相続を避け、収益不動産のみ相続したい場合、遺産分割交渉において、下記のようなことがポイントになります。
考慮すべきいくつかのポイント
① 現状の収益物件の管理を誰がやっているのかを必ず調査しないといけません。
しかし，相続人の間ではだれが管理しているかは特別に調査しなくても明らかなことが多いです。
② 収益不動産を取得する際の債務が残っていないかの調査が必要になります。
当該物件の登記簿を取れば、抵当権の設定状況は分かります。
実際に管理している相続人に尋ねて、務額を明らかにしてもらう必要があると思います。被相続人の債務であれば、債務は分割して相続します。被相続人以外の債務があるときは、その債務は考慮しないのが原則です。
③ 残債が残っている場合はどのように支払っていくか。
収益物件ですので、賃貸により家賃収入が入ってくると思います。家賃の額と残債の月当りの支払額を比較することになります。
また、空き家になった時どうするか、空き家率をどの程度で考えておくか、家が古くなってくると借り手が減るか、家賃を下げないと借り手が出てこないといった問題がありますので、総合的に考えて計画していく必要があります。
④ 遺産分割協議が終わるまでは、賃料の回収や不動産の管理を相続人の誰かが行い、その後の精算をする必要があること
遺産分割が未了でも、月々の賃料は絶えず発生していくので、その管理は誰かがおｋなわなければなりません。相続分に応じて支払ってもらうのは迂遠なので、相続人の誰かを窓口として管理してもらい、分割協議後に収支を明らかにしてその不動産を取得した人に引き継ぐ必要があります。
不動産を事実上管理していた相続人と分割行儀により取得した相続人が同一人物であれば問題がありませんが、別人となる場合には、収支を明らかにしていないとあらたな紛争の原因となってしまいます。
⑤ 収益不動産の評価額には多様な方法があること
相続人の誰かが居住するのではない収益不動産の場合の不動産の評価方法としては、正式な鑑定で行われる方法として次のようなものがあります。
ア 取引事例比較法
不動産の取引事例に着目して、対象不動産の価格を求める手法のことです。
取引事例比較法では、取引事例を収集して適切な事例の選択を行ない、選択した取引事例について事情補正および時点修正を行ない、さらに選択した取引事例について地域要因の比較・個別的要因の比較を行ない、そうして求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格（比準価格）を求める方法です。
正式な不動産鑑定で基本的に採用されているものです。
イ 原価法
再調達原価に着目して、対象不動産の価格を求める手法のことです。
原価法では、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行なって対象不動産の試算価格（積算価格）を求める方法です。
正式な不動産鑑定で、対象不動産が建物である場合に採用されているものです。
ウ 収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益に着目して対象不動産の価格を求める手法のことです。
相続不動産が収益用等に供されている場合、その収益から利回りを求めることによって不動産価格（収益価格）を算出するものです。収益用不動産についてはこの方法で査定することが多いです。
これらの正式な鑑定の手法以外に，費用をかけないで話し合うために、実際には、不動産業者に簡易査定を依頼したり、便宜上相続税評価額で評価したり、固定資産税評価額で評価したりすることも多いです。
⑥ 不動産管理会社として法人化をしている場合は株式が遺産として存在している可能性があること
不動産を管理するために法人化している場合があります。節税目的と考えられますが、株の評価があるので、相続時に節税になるかは税理士に試算してもらわないと必ずしも明確ではありません。
株式も相続するので、この株をどのように相続するかが問題となります。
未分割のままだと準共有状態であり、議決権行使のために、会社法所定の手続が必要となりますので、相続人間でもめているときは、結構厄介です。
こういった収益不動産を相続するためにどうすればよいのかについて、弁護士にご相談いただくことが良いかと考えられます。これらの交渉をご自身で進めていただくと、場合によっては相続トラブルに発展する可能性があります。
当事務所では、弁護士歴２５年以上、解決・相談事例３００件以上の経験の経験から、ご依頼者がご自身の生活に不可欠な不動産を守れるような遺産分割問題の解決をご希望であれば、調停・審判といった裁判所に出向いて解決する方法に限らず、可能な限り相手方との交渉による解決を第一とし、ご依頼者様の希望を実現できるように努め、早期に解決に導くサポートをさせていただきます。
当事務所に寄せられた相談事例
Q 相続対策のために収益用のマンションやアパートを多数購入していたようだが、そのマンションやアパートを自分が相続することはできないですか。
A 遺産の総額の確定と不動産の評価が必要になります。
まずは、弁護士に預貯金を含めた相続財産調査を依頼すべきです。
収益物件以外の相続財産が少ない場合には，相続財産のすべてが判明し、具体的相続分の計算まで終了すれば、代償金をだいたいいくら払うかがわかりますので、お金を支払ってまで取得するかを検討していただく必要があります。
被相続人の借金も残っている場合が多いですので、空室率と建物の老朽化(修繕などの管理)には注意を払って管理していく必要があります。
空室率を気にしないで管理できるようにするために、サブリース形式の空き家保証契約がありますが、様々な法律上のトラブルもあり、契約にあたっては慎重に弁護士と相談して契約内容を吟味して検討していくべきです。
上記のようなご相談に、弁護士歴２５年以上、解決・相談事例３００件以上の相続に強い弁護士が、ご相談者様の立場に立って、希望を実現できるように努めさせていただきます。
当事務所のサポートについて
当事務所では、収益不動産の相続をしたいとお考えの方に、弁護士より最適なサポートを提供させていただいております。
初回３０分無料相談
当事務所では、相続の相談について、初回３０分を無料とさせていただいております。
不動産の遺産分割について、あなたの不安点を親身にヒアリングさせていただき、弁護士が相続の不安点を解消できるように、ご提案させていただきます。
気になることや不安なことがあれば、ささいなことでもお気軽にご相談ください。
遺産分割サポート
不動産の分け方について、あなたのご希望をお伺いしたうえで、ご希望を実現するお手伝いをさせていただきます。
不動産などの遺産の分け方を相続人同士で協議する遺産分割について、交渉や法的手続のプロフェッショナルである弁護士がサポートいたします。
具体的には、遺産分割に関する書類作成や遺産分割の交渉をあなたに代わって進める代理人の依頼、調停や審判に進展してしまった場合の代理人の依頼を、弁護士歴２５年以上、解決・相談事例３００件以上の相続に強い弁護士がお受けいたします。
※遺産分割協議から調停・審判に進展した場合、追加で着手金（ご依頼いただいた際にいただいている前金）をいただいております。
弁護士への相続の相談をご検討されている方へ
お早目に弁護士に相談いただくことで、相続や遺産分割問題について、あなたのご希望に可能な限り応えられる解決を実現する可能性が高まります。
また、遺産分割協議の段階で弁護士に交渉をご依頼いただくことで、比較的短期間で解決に進められる可能性が高まり、あなたの貴重な時間が奪われずに済み、またご家族・ご親族間の関係性も悪化させずに済むことが多いです。
上記のような理由から、「遺産分割協議が進まないな」「自分が進めたい遺産相続が進められなさそうだな」と少しでも思ったタイミングで弁護士への相続の相談をおすすめしております。
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長崎の相続に強い弁護士、弁護士法人ユスティティア森本綜合法律事務所では、初回相談30分無料でございます。
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この記事を担当した弁護士
弁護士法人ユスティティア 森本綜合法律事務所
所長弁護士 森本 精一
専門分野
相続、離婚など家事事件、交通事故被害者救済、企業法務
経歴
昭和60年に中央大学を卒業、昭和63年司法試験合格。平成3年に弁護士登録。
平成6年11月に長崎弁護士会に登録、森本精一法律事務所（現弁護士法人ユスティティア 森本綜合法律事務所）を開業。長崎県弁護士会の常議員や刑事弁護委員会委員長、綱紀委員会委員を歴任。平成23年から平成24年まで長崎県弁護士会会長、九州弁護士会連合会常務理事、日弁連理事を務める。平成25年に弁護士法人ユスティティアを設立し現在に至る。
現在も、日弁連業務委員会委員や長崎県弁護士協同組合理事などの弁護士会会務、諫早市情報公開審査委員委員長などの公務を務めており、長崎県の地域貢献に積極的な弁護士として活動している。
相続問題解決実績は地域でもトップレベルの300件を超える。弁護士歴約30年の経験から、依頼者への親身な対応が非常に評判となっている。
