不動産の相続
目次
故人が所有していた不動産の相続でお困りの方
・故人の自宅を誰が相続するべきか、が決められず困っている
・故人の遺産にマンションがあるが、そのマンションをどう分けるか、で遺産分割協議が進まなくなっている
・実家で親と同居していた妹が、実家を相続したいと言ってきかないので、どうすればよいのかわからず、困っている
以上のようなことでお困りの方は下記のバナーから「不動産の相続について」のコンテンツをご覧ください。
不動産の相続対策をお考えの方
・自分の死後、息子兄弟に不動産を相続させたいが、それによって兄弟の仲が悪くなってしまわないか心配だ
・元気なうちに、不動産の相続対策をしておきたいが、具体的に何をすればよいのかわからない
・認知症になってしまうと、不動産の売却などができなくなってしまうと聞いたので、事前に対策できることはないか知りたい
以上のようなことでお困りの方は下記のバナーから「不動産の相続対策について」のコンテンツをご覧ください。
不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方へ
不動産の遺産分割の方法について詳しくはこちら>>
不動産の相続はトラブルになりやすい？その理由はこちら>>
不動産の遺産相続や遺産分割を弁護士に相談するメリット>>
不動産の遺産分割の3つの方法
ここでは、不動産の遺産分割の3つの方法を紹介いたします。それぞれ、場合によって方法を選択するべきですが、もし遺産分割の方法に迷われている方は、遠慮せず弁護士に相談しましょう。
各相続人で共有不動産にしてしまう
この方法は、遺産分割をせずに、法定相続分で不動産の持分を共有する方法です。遺産の中にある不動産が自宅のみ、の場合に考えられる手段です。
例えば、家族構成が父と母と息子2人兄弟で、父が亡くなり、遺産が自宅のみの場合を考えます。
この場合、遺産分割協議をせず、法定相続分で分けると、母が1/2、息子兄弟が1/4ずつの分け前になります。その持分割合で共有名義に不動産を登記することで、各相続人で共有不動産にすることができます。
この方法のデメリット
しかし、この方法には大きなデメリットがあります。
それは「共有持分権者の過半数が同意しないと、不動産を賃貸したり、売却したりすることができない」点です。つまり、自由に不動産を売却したり分割したりすることができない、ということです。
不動産を共有持分にする、という手段は、一見すると楽に見えますが、不動産の相続問題を先送りしているにすぎません。自由に不動産を使えなくなるという状況に陥る可能性が高いため、当事務所ではおすすめしておりません。
誰かが不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算する
この方法は、被相続人の住んでいた家に、相続人の誰かが住まわれている場合、そのまま住み続けるために、ほかの相続人の相続分を金銭で精算してしまうという方法です（この金銭のことを代償金といいます）。
この方法を使えば、いま相続した不動産に住んでいる相続人は出ていく必要はありません。他の相続人も相続分に相当する金額を金銭で精算を受けることで納得できるかたちで遺産分割が可能です。
不動産を相続する方がその不動産に居住している場合に用いられる、もっともポピュラーな手法です。
この方法でのデメリット
この方法でのデメリットとして考えられることは、誰かが不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算するという方法をとった場合、ほかの相続人へ支払うための、相続分に相当する金銭を用意することが、高額になればなるほど難しいものになることです。
また、金銭を用意することができたとしても、相続した不動産から支払う金額の分をどのように算定すればいいのかが問題となります。
本当に相続人全員が納得する評価方法を取り入れるのは至難の業です。不動産の評価方法には様々なものがあるため、弁護士に不動産の評価をどうすればいいか相談するべきです。
不動産を売却してお金で分け合う
この方法は相続人の誰かが売却を拒まない限り行うことができるので最も使い勝手のいい方法です。
売却して相続分で分け合うことができればどの相続人からも文句がでてくることはありませんし、お金で分け合うのが最もスマートな方法です。また、売却してしまえば、今後固定資産税等維持にお金をかける必要はなくなりますので、相続人の金銭面の負担もなくなります。
この方法でのデメリット
相続人の誰かがその不動産を売却することを嫌がってしまうとこの方法が取れなくなります。
この方法は相続人全員の売却意思の合致が必要となりますので協力しあって売却を進めていなかければなりません。
相続人が多数いる場合、共有名義のまま売却することも不可能ではありませんが、売買取引日に一同が会するのは困難であるため、複数の相続人で代理人に売主の代理人として売却手続を依頼することが一般的であり、このような場合にも弁護士に依頼されることが多いケースです。
このようなことが原因で遺産分割が進まない場合、トラブルの原因にもなりかねないため、弁護士に一度相談いただくことで進められることも多いです。
不動産については、上記のような相続方法が考えられますが、大体の場合、1人では判断に迷われる場合が多いですので、まずは弁護士に相談してみましょう。
不動産の相続がトラブルになりやすい理由
不動産の相続は、非常にトラブルに発展しやすく、弁護士にも多くご相談いただく内容です。では、どのようなことでトラブルに発展してしまうのでしょうか。
下記の3つの「納得いかない」ことが相続トラブルの主な原因です。
・「その不動産を誰が取得するのか」について納得がいかない
・「不動産をどう評価するか、評価額はいくらか」で双方が納得いかない
・「不動産の分割の仕方を代償分割にしたが代償金が支払えない」ことに納得いかない
遺産分割協議を進めている中でこのような「納得いかない」ことが原因でトラブルに発展します。ですので、ぜひトラブルになる前に、弁護士にご相談ください。
すでに相続トラブルに発展されている場合にはすぐに弁護士に相談しましょう
・家族の共有名義となっていた家を引き継ぎたいが、共有している人が自分と疎遠となっている
・故人の遺産にマンションがあるが、そのマンションをどう分けるか、で遺産分割協議が進まなくなっている
・実家で親と同居していた妹が、実家を相続したいと言ってきかないので、どうすればよいのかわからず、困っている
・収益物件のマンションを誰が相続するか、でもめている
上記のような状況の方は、なるべく早く弁護士にご依頼いただいたほうが良い状況です。
当事務所の弁護士があなたに代わって他の相続人との遺産分割の交渉や場合によっては調停・審判を行います。
弁護士にご依頼いただければ、不動産の相続トラブル解決のサポートを進めることができるだけでなく、相手方との煩わしいやりとりや暴言等によって傷付く、精神的な負担も大幅に減らすことができます。
弁護士法人ユスティティア森本綜合法律事務所は初回相談３０分無料ですので、お気軽にご相談ください。
当事務所の弁護士に不動産の相続トラブル交渉の依頼をするメリット
まずは、お客様のニーズをお尋ねします。
それに応じた法的手段をご提案します。お客様のニーズ実現について、法的な問題や実際的な問題がある場合には、その点を指摘し、より適切な法的手段をご提案します。
このようなお互いのコミュニケーションによって、よりよいベストな解決方法が選択されていきます。
当事務所では、このようなお客様とのコミュニケーションを大切にしますので、士業事務所にありがちな上から目線での指導やお客様の不適切な交渉過程を一方的になじったりすることはありませんので、安心の上お気軽にご相談できます。
親切、丁寧、親身になってご相談に対応させていただきます。
不動産の相続でお困りの方は弁護士に無料相談
・不動産を他の相続人と共同で売却して代金を分配したい
・共同住宅（マンション、アパート等）が遺産に含まれていて、是非とも取得したい
・賃料収入がある土地や建物があるので、賃料の分配を受けたい。
・遺産の土地の境界が不明確で、遺産分割の進め方が分からない。
こういったことをお考えの方は、まずは弁護士に相続の相談をしていただくことをおすすめいたします。
相続問題の解決実績多数の弁護士があなたの不動産の相続問題を解決に導くサポートをさせていただきます。
弁護士法人ユスティティア森本綜合法律事務所では初回相談は３０分無料ですので、お気軽にご相談ください。
当事務所の弁護士にご依頼いただいた際にできること
〇不動産の遺産分割トラブル解決のためのサポート
〇不動産の価値を正確に算定し、不動産の遺産分割案を提示
〇不動産の名義変更（相続登記）手続き・処分
〇二次相続対策のための遺言書作成や家族信託組成
〇長崎市周辺にお住まいの方：長崎事務所にお電話ください
TEL：095-801-1040
〇諫早市・大村市周辺にお住まいの方：諫早事務所にお電話ください
TEL：0957-22-8100
〇島原市・雲仙市・南島原市周辺にお住まいの方：島原事務所にお電話ください
TEL：0957-73-9980
不動産の相続対策をお考えの方へ
不動産の相続対策は主に
「相続で相続人同士がもめないための遺産分割対策」
「認知症になってからの財産管理の対策」
「相続税の税負担を最小限に抑えつつ、納税資金を確保する対策」
の３つが重要となります。それぞれ解説させていただきます。
「相続で相続人同士がもめないための遺産分割対策」
故人の財産の相続をめぐって、遺産分割はトラブルが発生しやすいものです。特に、不動産は、下記のようなことがトラブルの原因になります。
・「その不動産を誰が取得するのか」について納得がいかない
・「不動産をどう評価するか、評価額はいくらか」で双方が納得いかない
・「不動産の分割の仕方を代償分割にしたが代償金が支払えない」ことに納得いかない
これらのトラブルは、事前に「遺産分割の対策」、特に遺言書の作成をすることで十分回避することが可能です。
当事務所の弁護士にご相談いただければ、もめないための相続対策をご提案、実行することが可能です。
「相続税の税負担を最小限に抑えつつ、納税資金を確保する対策」
相続が発生すると心配なのは、相続税の納税です。相続税は、平成27年度（2015年）の相続税法改正で、基礎控除額が変更になり、相続税の納税対象者が大幅に増加しました。
相続税が発生しないと思っていた方も、既に住んでいる自宅の評価額によっては納税対象になっていることがあり、そのような方が相続対策を十分に取れず、高額な納税額を納税することになってしまうことが発生しております。また、納税資金を用意することができず、相続税の支払いに困難をきたしている事例もあります。
「生前贈与」によって不動産を贈与することによって、全体の財産額を減らすことも考えられますが、多額の贈与税が発生するので現実的な手法とはいえない場合が多いかと思います。
また、死後の納税資金を確保するために、居住用以外の不動産の売却も検討すべきでしょう。
不動産の相続税対策については、当事務所にご相談いただければ、連携している税理士とともにワンストップで対応することが可能です。
「認知症になってからの財産管理の対策」
相続対策は、死後の対策に限らず、「生前の間の対策」も必要になります。具体的には、「認知症になってからの財産管理の対策」が挙げられます。
認知症が進行すると、自己の不動産や預貯金などの財産の管理ができなくなります。例えば、自宅を売却したり、銀行から預貯金をおろしたりすることができなくなります。
この対策には、認知症が進行する前に「家族信託」を組成することが非常に有効です。
「家族信託」とは、財産の管理を事前に家族に任せることができる契約のことを指します。例えば、ご自身の保有する自宅や収益不動産の処分を、ご家族あるいは第三者に任せることができるようになります。信託は契約ですので、本人が認知症になり判断能力がなくなってからでは遅いため、認知症になる前に、認知症になったあとの財産管理を委ねる方法として有効な方法の一つです。
「認知症になってからの財産管理の対策」も同様に弁護士にご相談いただくことで、最適な対策案を検討することが可能です。
当事務所の弁護士に相続対策の依頼をするメリット
生前対策は、税金の問題があるために、税理士の関与が必要です。
しかし、税理士だけでは、法律上の問題がクリアできていないため、弁護士の関与も必要です。
例えば、税理士さんがお薦めする生前対策の方法として、ポピュラーな手法が暦年の贈与税基礎控除額110万円を使って生前贈与していき、相続財産を減らしていく手法がありますが、法律的には、相続法改正法では、亡くなって10年前の生前贈与は特別受益といって法定相続分から多めにもらったものとして差し引かれる可能性が出てきてしまいます（もちろんこの方法が一律に悪いといっているわけではありません）。
そこで、相続対策を全般的にコーディネートする必要があり、率直に全体の遺産の全容と希望される分配方法についてご相談していただき、それに応じた手段を税金との兼ね合いで決めていくという発想の方が最適な解をえられます。
当事務所では、協力税理士と協力してお客様に最適な選択を提案します。
相続問題の解決実績多数の弁護士があなたの不動産の相続問題を解決に導くサポートをさせていただきます。
相続対策をお考えの方は弁護士に無料相談
・自分の死後、息子兄弟に不動産を相続させたいが、それによって兄弟の仲が悪くなってしまわないか心配だ
・元気なうちに、不動産の相続対策をしておきたいが、具体的に何をすればよいのかわからない
・認知症になってしまうと、不動産の売却などができなくなってしまうと聞いたので、事前に対策できることはないか知りたい
こういったことをお考えの方は、弁護士に相続対策の相談をしていただくことをおすすめいたします。お気軽にご相談ください。
相談予約は下記の電話番号よりお申し込みください。
〇長崎市周辺にお住まいの方：長崎事務所にお電話ください
TEL：095-801-1040
〇諫早市・大村市周辺にお住まいの方：諫早事務所にお電話ください
TEL：0957-22-8100
〇島原市・雲仙市・南島原市周辺にお住まいの方：島原事務所にお電話ください
TEL：0957-73-9980
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当事務所に寄せられるQ&A
この記事を担当した弁護士
弁護士法人ユスティティア 森本綜合法律事務所
所長弁護士 森本 精一
専門分野
相続、離婚など家事事件、交通事故被害者救済、企業法務
経歴
昭和60年に中央大学を卒業、昭和63年司法試験合格。平成3年に弁護士登録。
平成6年11月に長崎弁護士会に登録、森本精一法律事務所（現弁護士法人ユスティティア 森本綜合法律事務所）を開業。長崎県弁護士会の常議員や刑事弁護委員会委員長、綱紀委員会委員を歴任。平成23年から平成24年まで長崎県弁護士会会長、九州弁護士会連合会常務理事、日弁連理事を務める。平成25年に弁護士法人ユスティティアを設立し現在に至る。
現在も、日弁連業務委員会委員や長崎県弁護士協同組合理事などの弁護士会会務、諫早市情報公開審査委員委員長などの公務を務めており、長崎県の地域貢献に積極的な弁護士として活動している。
相続問題解決実績は地域でもトップレベルの300件を超える。弁護士歴約30年の経験から、依頼者への親身な対応が非常に評判となっている。
